Wohnungssuche & Datenschutz: Was Vermieter 2026 wissen müssen
Die Auswahl der passenden Mieter:innen ist für Vermieter:innen, Hausverwaltungen oder Makler:innen eine der wichtigsten Aufgaben. Dabei möchte man verständlicherweise so viel wie möglich über die Bewerber:innen erfahren. Doch Vorsicht: Der Datenschutz setzt hier klare Grenzen.
Um datenschutzrechtliche Stolperfallen zu vermeiden, hat die Datenschutzkonferenz (DSK) im Januar 2026 ein wichtiges Update veröffentlicht: die Orientierungshilfe zur Einholung von Selbstauskünften (Version 2.0).
Bevor wir hierzu ins Detail gehen, möchte ich vorab kurz erklären, wer oder was die „DSK“ eigentlich ist?
Hinter dem Kürzel DSK verbirgt sich die „Konferenz der unabhängigen Datenschutzaufsichtsbehörden des Bundes und der Länder“. Man kann sie sich als das zentrale Expertengremium in Deutschland vorstellen, das sicherstellt, dass die Datenschutzregeln (wie z.B. die DSGVO) überall einheitlich interpretiert werden. Wenn die DSK eine Orientierungshilfe herausgibt, ist das so zu sagen der Goldstandard für datenschutzkonformes Handeln.
Was dürfen Vermieter also abfragen und was nicht?
Die „Einwilligung“ ist kein Freifahrtschein
Ein häufiger Fehler in der Praxis: Man lässt sich von Mietinteressent:innen einfach unterschreiben, dass sie mit jeder Datenerhebung „einverstanden“ sind. Die DSK stellt jedoch klar, dass eine solche Einwilligung in Formularen oft unwirksam ist.
Warum? Weil Mietinteressent:innen sich in einer Zwangslage befinden: Wer die Unterschrift verweigert, bekommt die Wohnung meist nicht.
Eine echte „Freiwilligkeit“ ist daher kaum gegeben, ähnlich wie im Arbeitsverhältnis (auch dort besteht ein Über-/Unterordnungsverhältnis bzw. ein großer Machtunterschied zwischen Arbeitgeber und Arbeitnehmer).
Stattdessen müssen wir uns daher auf gesetzliche Grundlagen stützen, die genau vorschreiben, welche Daten zu welchem Zeitpunkt erforderlich sind.
Das 3-Stufen-Modell: Der richtige Zeitpunkt zählt
Datenschutz folgt dem Prinzip der Datensparsamkeit. Je konkreter das Mietverhältnis wird, desto mehr dürfen Vermieter (ab)fragen.
Stufe A: Der Besichtigungstermin
In dieser ersten Phase geht es lediglich um die Organisation.
- Identität: Name und Anschrift dürfen erfragt werden.
- Ausweis-Check: Sie dürfen sich den Personalausweis zeigen lassen, um die Angaben zu prüfen.
- Wichtig: Das Anfertigen einer Kopie des Ausweises ist zu diesem Zeitpunkt absolut unzulässig.
- Wohnberechtigungsschein (WBS): Bei Sozialwohnungen darf gefragt werden, ob ein WBS vorliegt und für welche Größe er gilt, da eine Besichtigung sonst keinen Sinn ergäbe.
Stufe B: Die konkrete Mietabsicht
Sobald Interessent:innen erklären, die Wohnung wirklich mieten zu wollen, beginnt das vorvertragliche Verhältnis.
- Haushalt: Die Anzahl der Personen sowie die Unterscheidung in Kinder und Erwachsene dürfen abgefragt werden, um die Nutzung der Wohnung zu beurteilen.
- Finanzielle Zuverlässigkeit: Fragen nach einem laufenden Insolvenzverfahren oder nach Räumungstiteln wegen Mietrückständen aus den letzten fünf Jahren sind zulässig.
- Einkommen: Es darf nach dem Beruf, dem Arbeitgeber und dem Nettoeinkommen gefragt werden.
- Haustiere: Die Frage nach Haustieren ist zulässig, sofern diese zustimmungsbedürftig sind (keine Kleintiere wie Hamster oder Zierfische).
Stufe C: Der/die „Erstplatzierte“
Erst wenn der Vermieter sich für eine Person entschieden hat und es in Kürze an den Vertragsabschluss geht, dürfen Nachweise gefordert werden.
- Nachweise: Jetzt erst dürfen Kopien von Gehaltsabrechnungen oder Kontoauszügen verlangt werden.
- Bonität: Eine Bonitätsauskunft (z. B. Schufa) darf angefordert werden. Aber: Verlangen Sie keine vollständige „Selbstauskunft nach Art. 15 DS-GVO“ – diese enthält viel zu viele private Details.
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Die „Rote Liste“: Was niemals gefragt werden darf
Es gibt Informationen, die für ein Mietverhältnis irrelevant sind. Fragen zu folgenden Themen sind grundsätzlich unzulässig:
- Privatsphäre: Schwangerschaft, Kinderwunsch, Heiratsabsichten oder sexuelle Identität gehen Vermieter:innen nichts an.
- Hintergrund: Religion, Rasse, ethnische Herkunft oder Staatsangehörigkeit dürfen nicht abgefragt werden.
- Gesinnung: Mitgliedschaften in Parteien oder Mietervereinen sind Privatsache.
- Vorleben: Fragen nach Vorstrafen oder Ermittlungsverfahren sind grundsätzlich unzulässig.
- Vormieter: Die Abfrage von Kontaktinformationen früherer Vermieter ist unzulässig.
Löschen nicht vergessen!
Was passiert mit den Daten derer, die die Wohnung nicht bekommen haben?
- Sofortige Löschung: Sobald die Entscheidung gegen eine:n Bewerber:in gefallen ist, müssen die Daten gelöscht werden.
- Ausnahme AGG: Zur Abwehr möglicher Ansprüche nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz (AGG) ist eine Speicherung für bis zu 6 Monate nach der Absage zulässig.
- Verbot von Listen: Das Führen von „schwarzen Listen“ über auffällige Interessent:innen ist untersagt.
Fazit
Ein transparenter Umgang mit Daten schafft Vertrauen und schützt Sie vor kostspieligen Abmahnungen oder Bußgeldern. Die DSK bietet im Anhang der Orientierungshilfe sogar einen Musterfragebogen an, den Sie als Vorlage nutzen können.
FAQ: Häufig gestellte Fragen
Nein. Nach dem 3-Stufen-Modell der DSK ist dies erst in Stufe C zulässig. Sensible Nachweise wie Bonitätsprüfungen oder Gehaltsbescheinigungen dürfen erst eingefordert werden, wenn Sie sich für eine:n Bewerber:in entschieden haben und der Vertragsabschluss unmittelbar bevorsteht.
Nicht unbedingt. Die DSK sieht die Freiwilligkeit kritisch, da Mietinteressent:innen oft keine Wahl haben, wenn sie die Wohnung wollen. Stützen Sie sich stattdessen lieber auf die gesetzlichen Grundlagen der Erforderlichkeit gemäß DSGVO, statt nur auf eine pauschale Einwilligung zu vertrauen.
Nein. Fragen zur Familienplanung, Schwangerschaft, Religion oder sexuellen Identität gehören zur geschützten Privatsphäre. Sie sind für das Mietverhältnis irrelevant und stehen auf der „Roten Liste“ der unzulässigen Fragen
Grundsätzlich müssen Daten nach einer Absage sofort gelöscht werden. Um sich jedoch gegen mögliche Klagen nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz (AGG) zu schützen, ist eine Speicherung für bis zu 6 Monate zulässig. Danach ist die Löschung verpflichtend.
Katrin Dahmen
